Quizá a más de uno le sorprenda saber que los notarios no cobramos arbitrariamente, ni que todas las escrituras valen lo mismo. El arancel notarial, a disposición de todo interesado, determina unos honorarios que varían en función de la cuantía de la operación, la extensión e la escritura o el tipo de inmueble que se compre, entre otros parámetros. Esto, junto con los pactos acordados entre vendedor y comprador acerca de ‘quien’ asume los gastos, se traduce en que la minuta del notario de una escritura de compraventa sea distinta para cada caso, ya pague el vendedor o el comprador; según el valor de compra; según se venda un local, un campo, una nave o una vivienda (y esta sea o no de protección oficial) o en función de si se trata de primera o segunda transmisión.
En este post nos vamos a centrar en los gastos derivados, en general, de una compraventa, con independencia de que sea al contado o se requiera financiación mediante préstamo hipotecario, ya que los gastos de formalizar esta última escritura los asume el banco.
La mayoría de las compraventas que se instrumentan en notaría son con intermediación de una agencia inmobiliaria, la cual suele redactar un documento de arras o de reserva, esto es un contrato privado de compraventa, firmado por compradores y vendedores, en la cual, entre otras cláusulas, se elige libremente al notario que otorgará la escritura pública y se pacta quien asumirá gastos de notaría y el importe del IBI del año en curso.
En defecto de pacto, según ley, esto es el artículo 1455 del código civil español, “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
Es decir que al vendedor le corresponden los derechos de matriz (y esto varía en función del valor del inmueble), el papel timbrado sobre el cual se redacta la escritura, las diligencias de envío de la escritura al registro de la propiedad y al Ayuntamiento, la solicitud telemática al catastro de la certificación descriptiva y gráfica, el certificado telemático de deudas de IBI, en su caso, y los sellos de seguridad. Estos son, de forma no exhaustiva, los conceptos más habituales.
Por su parte el comprador sólo paga las copias, de ahí que los honorarios notariales para éstos sean siempre más uniformes y estables. Las copias que expedimos son:
- una autorizada en papel, que equivale a la escritura original, firmada por el notario.
- Una autorizada electrónica, que enviamos al registro de la propiedad para generar un asiento de presentación cuya finalidad es ‘proteger’ el inmueble evitando que entren en el Registro posibles cargas o gravámenes del vendedor, hasta que se logra la inscripción definitiva en favor de la parte compradora, lo cual tarda alrededor de dos meses a contar desde la firma de la escritura.
- una simple electrónica, que presentamos en el Ayuntamiento correspondiente al lugar donde radica el inmueble, a efectos de la plusvalía municipal. La notaria también envía esta copia al catastro inmobiliario, con la finalidad de que se produzca el cambio de titularidad, de forma automática.
- Tres copias simples en papel: una para el cambio de suministros (luz, agua, etc); otra para la oficina liquidadora, en la que se presenta el pago del impuesto correspondiente; y otra para la parte vendedora, que le sirve tanto para la declaración de la renta como para el pago de la plusvalía municipal.
Además de estos gastos notariales, la compraventa de un inmueble devenga otros a tener en cuenta:
- El Impuesto de Bienes Inmuebles: La ley reguladora de este impuesto considera sujeto pasivo al vendedor, pero una reciente sentencia del Tribunal Supremo permite a las partes que se prorratee, asumiendo el comprador el impuesto en proporción a los días en que sea propietario (es decir, desde la firma de la escritura hasta el 31 de diciembre, lo cual se calcula aplicando una regla de tres).
- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cuyo tipo impositivo en Valencia es el 10% sobre el valor de compra, si bien hay bonificaciones del 8% o del 4% según los casos. El plazo de pago y de presentación es de un mes a contar desde la firma de la escritura.
- La inscripción en el Registro de la Propiedad, lo cual no es obligatorio pero si recomendable, para estar amparado por la fe pública registral y tener la consideración de tercero protegido. No hay plazo para hacer este trámite.
El Impuesto sobre Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, la mal llamada ‘plusvalía municipal’, que si bien es de cuenta y cargo de quien vende, se puede pactar sólo en determinados casos que lo asuma el que compra y tenga la consideración de consumidor, excepto cuando transmite un promotor o gran tenedor.