En el mercado inmobiliario España siempre ha sido, y sigue siendo, un país de
‘propietarios’, en el que el alquiler se relega a un segundo plano en favor de la
compraventa, estimulada por la reactivación de los créditos por parte de las entidades
bancarias y la estabilización de los precios. Ahora bien, toda cara tiene su cruz, y para
adquirir, la mayoría de la población necesita financiación y ésta se condiciona a la
exigencia de garantías por dichas entidades que hagan posible la devolución del
préstamo.
Los Notarios, como autorizantes de las escrituras de préstamo con garantía
hipotecaria, velamos por la legalidad de su contenido, y cumpliendo con nuestro deber
de asesoramiento gratuito e imparcial que nos impone nuestra condición, debemos
asegurarnos de que quien solicita un préstamo e hipoteca su casa, entiende el alcance
de lo que está firmando.
1.- ¿Qué significa realmente hipotecar?-
Es la garantía que el deudor, u otra persona en su nombre, proporciona a quien le
presta dinero, de forma que si éste no se devuelve dentro del plazo pactado, y sin
perjuicio de que los deudores siempre responden de sus obligaciones con todos sus
bienes, presentes y futuros, el Banco o la Caja de Ahorros puede instar la venta de la
vivienda en pública subasta y cobrar cuanto se le debe, pero automáticamente no
puede apropiarse del inmueble, el cual sigue siendo propiedad del deudor.
2.- Qué gastos conlleva pedir un préstamo.
Antes de firmar la escritura pública, el deudor debe pagar los gatos de tasación del
inmueble, pudiendo elegir la sociedad especializada que lo llevara a cabo.
Después de otorgarse la escritura, y al margen de las comisiones y vinculaciones que
tratare de sintetizar: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (es un porcentaje
que varía del 0,75 al 1,5, según la Comunidad Autónoma, no sobre el capital del
préstamo sino sobre la totalidad responsabilidad hipotecaria que es la suma del
capital, más intereses y costas); gastos de Notaría, cuyo arancel depende de la
cantidad solicitada; gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (este coste lo
están asumiendo en la actualidad algunas entidades bancarias); y gastos de gestión
de la escritura, pues son las gestorías las que tramitan el pago del Impuesto y la
inscripción registral.
3.- Infórmese y compare.
Como ‘A quien buen árbol se arrima buena sombra le cobija’, lo primordial es
informarse y comparar las ofertas de las diferentes entidades de crédito a través de la
FIPRE (Ficha de Información Precontractual) que las entidades de forma general
deben entregar gratuitamente a cualquiera que lo solicite:
– qué comisiones me van a cobrar: las más habituales son las de apertura y
estudio, comisión por desistimiento, comisión por modificación de condiciones,
comisión por cambio de otra entidad acreedora o por subrogación de nuevo
deudor en caso de venderse la vivienda hipotecada, comisión por reclamación
de posiciones deudoras para el caso de que el deudor se retrase el pago de
alguna de sus cuotas y la comisión por cancelación si el préstamo se ha
pagado íntegramente antes de la fecha de vencimiento.
– qué interés (fijo o variable) se aplica a mi préstamo;
– plazo de devolución;
– y especialmente las posibles obligaciones accesorias y vinculaciones para la
concesión del préstamo, que normalmente van ligadas a la obtención de la
bonificación del tipo de interés (por ejemplo domiciliación de la nómina y
recibos y la contratación de servicios o productos como un seguro de daños
contra la finca, un seguro de vida que cubra la hipoteca en caso de
fallecimiento o incapacidad, alarma y planes o fondos de inversión.)
4.- Qué derechos le asisten
Elegida la entidad que mejores condiciones ofrezca, Usted tiene derecho a negociar,
individualmente, todas y cada una de las condiciones específicas de su préstamo.
Éstas se reflejan en la FIPER (Ficha de Información Personalizada) y es aquí donde
se debe exigir transparencia en las cláusulas: deben ser claras, comprensibles,
concretas y sencillas.
Además es conveniente que el deudor solicite a la entidad una oferta vinculante de las
condiciones que se reflejaran en la escritura, porque sólo así serán inamovibles. De lo
contrario la entidad podría no respetar las condiciones expuestas en la Fiper.
El Notario ante quien se formalizara la escritura lo elige Usted. Y tiene el derecho,
muchas veces desconocido, de examinar el borrador de la escritura en la Notaría
durante los 3 días hábiles anteriores a la firma.
5.- Acuda a su Notario para un asesoramiento imparcial y gratuito.
Los Notarios no intervenimos en la fase precontractual del préstamo, que el cliente
negocia con la entidad financiera, pero sí tenemos el deber de informarle, y en su caso
prevenir errores o diferencias entre lo pactado y finalmente ofrecido. De no estar de
acuerdo puede desistir la operación y de advertir la existencia de una clausula
declarada abusiva, la entidad tendrá la obligación de suprimirla.