“La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa…” Así la define el
artículo 348 de nuestro código civil. Si condimentamos este principio universal con la
autonomía de la voluntad el resultado es obvio: quien es dueño y señor de una casa
tiene el derecho absoluto de hacer en ella lo que le plazca. No obstante el precepto
continúa diciendo “sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”.
Básicamente viene a ser la traducción jurídica de otra máxime, que bien determina
cuál es nuestro espacio hegemónico: mi libertad termina donde empieza la de los
demás.
¿Significa ello que para cualquier cambio estético que queramos realizar en nuestra
vivienda debemos pedir permiso? Para evitarte alguna discusión, a tu familia puede
ser siempre conveniente…pero para evitar mayores conflictos, a la Autoridad y a tu
comunidad de vecinos es obligatorio en determinados casos.
Supongamos que hemos heredado un diáfano y luminoso local, el cual no se
encuentra arrendado, y en el que no se ejerce actividad comercial alguna. O intentas
sacarle rentabilidad, subordinado a las vicisitudes del mercado inmobiliario, o lo
conviertes en la casa de tus sueños, subordinado a una serie de requisitos materiales,
decorativos, urbanísticos y jurídicos, y estos dos últimos pueden ser distintos
dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que radique el local. Veamos qué se
necesita.
1.- Licencia del Ayuntamiento que autorice el cambio de uso, previo pago de la
pertinente tasa urbanística, junto con la Licencia de Primera Ocupación. Normalmente
el plazo para que expidan la primera es de 2 meses desde la solicitud, debiendo
comenzar las obras de adecuación dentro de los 6 primeros meses, y acabarlas al
cabo de 2 años, o 3 si te conceden una prórroga.
En este punto es importante reseñar qué ocurre si bien por ignorancia de la ley
aplicable, bien por descuido, las obras para el cambio de uso se realizaron sin la
preceptiva licencia. La única posibilidad para evitar una sanción por parte de la
Administración es que la infracción haya prescrito por el transcurso del plazo señalado
para cada Comunidad Autónoma en su respectiva Ley del Suelo, debiendo
acreditarse esta circunstancia por un técnico competente.
2.- Proyecto Técnico. Es imprescindible presentarlo para la obtención de la licencia
tanto en papel como en soporte digital y debe reflejar los siguientes extremos: la
edificación existente; el cambio de uso que se pretende; y una retahíla de
especificaciones técnicas e instalaciones a realizar en la nueva vivienda ajustadas a la
correspondiente Ordenanza de Prevención de Incendios y Código Técnico de la
Edificación.
3.- Autorización de tu Junta de Propietarios, a menos que el cambio de uso del local
en vivienda esté permitido en los estatutos de la comunidad o en el título constitutivo.
Es aconsejable que si no dispones de una copia de éstos comentes tu propósito con el
Administrador de la finca, o acudas a los libros del Registro de la Propiedad en que
esté inscrito tu local.
4-. En determinados casos pueden ser obligatorios otros requisitos, dependiendo de
la naturaleza de la futura vivienda, como podría ser un estudio básico de seguridad y
salud; o una calificación provisional para el caso de tener concedido el régimen de
Vivienda de Protección Oficial.
La cuestión deviene un poco más compleja si el local se encuentra gravado con una
hipoteca. Si no se altera el valor de tasación lo más frecuente es que no se precisara
autorización de la entidad acreedora. Ahora bien el cambio de uso del inmueble podría
implicar no sólo una causa de resolución anticipada a favor de la entidad financiera, si
así se hubiere determinado en la escritura de préstamo hipotecario, sino también una
modificación de alguna de las comisiones, puesto que en ocasiones éstas fluctúan a la
alza o a la baja dependiendo del destino del inmueble hipotecado. Como más vale
prevenir que curar, sería aconsejable comunicar previamente el cambio de uso
pretendido a la entidad.
5.- Escritura pública otorgada ante Notario a la que se acompañará justificante de los
requisitos anteriormente expuestos. En ella, la prestación del consentimiento para el
cambio de uso, por parte del propietario, es lo que determinará su efectiva realización
y será requisito imprescindible para que el mismo conste tanto en el Registro de la
Propiedad, previo pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, como en la
Gerencia Territorial del Catastro.