Imaginemos una típica casa de pueblo y que usted tiene interés en vender o comprar,
pero solo una parte. Con frecuencia en la notaria nos consultan si una vivienda unifamiliar
se puede dividir por plantas, y estas convertirse en pisos independientes, o incluso si un
local dentro de un edificio se puede segregar en dos. Pese a que nuestro código civil
define a la propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa, lo cierto es que
existen determinados límites, que nos obliga a distinguir diferentes supuestos:
El primero, tener una casa en copropiedad entre varios hermanos, por ejemplo adquirida
mediante herencia.
Tras comprobar que la superficie en la escritura, tanto referente a la parcela como a los
metros cuadrados construidos, se ajusta a la realidad y no precisa modificación, y que la
casa no está gravada con hipoteca (en este caso debería intervenir la entidad financiera)
debemos tener en cuenta que, a menos que el inmueble tenga asignadas distintas
referencias catastrales (o recibos de contribución), será necesario una licencia del
Ayuntamiento donde radica la casa para formalizar la división. Este requisito podría no
exigirse si la casa es antigua y por transcurso de los años hubiere prescrito el plazo para
restablecer la legalidad urbanística. Además de ello puede ser necesario un informe de
representación gráfica georreferenciada que elabora un ingeniero o arquitecto técnico.
Cumplidos estos requisitos se otorgaría la escritura de división en régimen de propiedad
horizontal, y se podría extinguir la comunidad entre los cotitulares, adjudicándose cada
uno de ellos una de las viviendas resultantes.
Otro supuesto es la casa o local dentro de un edificio, con su correspondiente Comunidad
de Propietarios.
En este caso, al trámite administrativo de la licencia, se le debe añadir el acuerdo de la
Comunidad que certifique que todos los titulares de los diferentes pisos o locales
aprueban, por unanimidad, la división o segregación. La única excepción se contempla si
en los propios estatutos de la comunidad se permite al dueño de dicho piso o local
prescindir del acuerdo.
Por último podemos mencionar que la creciente oferta de bajos comerciales obliga a
buscar alternativas para su rentabilidad, y una posible solución podría ser la conversión
de un local en vivienda, lo cual queda sujeto a requisitos urbanísticos y jurídicos tales
como licencia del Ayuntamiento, previo pago de la tasa correspondiente, o proyecto de un
Técnico competente, los cuales se presentan al notario para unir a la escritura pública y
para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Dependiendo de cuales sean sus necesidades, el notario le asesorará gratuitamente
sobre los medios legales para alcanzar su objetivo, procurando el menor impacto fiscal.
96 141 31 81
cbru@correonotarial.org
